15 de Diciembre del 2009
Comisión Directiva de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay
PRESENTE
INTRO
No se ustedes, pero yo quiero al sistema bancario. Si, suena raro, pero es así. Es un afecto incondicional. Y cuando algo, o las acciones de alguien, potencialmente pueden traerle complicaciones (o peor), bueno, digamos que no me deja contento. Aparentemente, el Hombre no solo es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra, sino que es el primer ser en buscar el tropiezo una y otra vez. ¿Masoquismo económico? ¿Necesidad de sentir contención y salvación luego de caer, cual niño que llora y levanta los brazos al abrazo de una transoceánica Madre Fiscal? No sé.
Otra cosa que no me trae sonrisas es cuando se busca aprovechar la desventura ajena y la disposición Pública para el beneficio propio. No se, es que me rechina, es como rascar un pizarrón, o algo así.
Concretamente me preocupa lo que surge de una reciente nota en prensa, el cual adjunto. No estoy de acuerdo con lo que la APPCU esta promoviendo y proyectando, y deseo por la presente presentar una visión alternativa, y una posible (aunque sea tentativa) alternativa de acción. Todo amparado en un par de premisas, condensado en un grupo de escenarios, envolviendo un par de fábulas.
PREMISA 1: EMERGENCIA & EMERGENTE
El problema es real. El acceso a la vivienda digna es algo que la APPCU no tiene que pregonar para que quien viva en Montevideo (o toda América Latina) lo conozca y sufra, aunque sea a la distancia. Sin embargo, las soluciones ofrecidas no solo tienen el aroma de la autoindulgencia (solo hay que hacer girar esas rueditas que todos tenemos en la cabeza para imaginar una serie de desenlaces que solo ayudan al "Promotor", los cuales explicaré más adelante), sino que empalagan con el perfume del peligro. ¿Ustedes no lo vieron? Espero que no.
No se ustedes, pero yo si se que muchas personas buenas juntas pueden llegar a hacer cosas malas (o desastrosas) para todos. Llámese dinámica de grupo, Group Think, sinergia negativa o lo que venga a la mente. La acción conjunta de individuos decentes puede muy fácilmente llevar a una reacción decadente, y los actos inevitables (todos haríamos lo mismo en sus zapatos) traen fines depravados. Nada más lejos del socialismo es esta postura, no la malinterpreten; es sino un reconocimiento de la realidad emergente en la interacción de agentes racionales, actuando en glorioso interés propio. El error no esta en los individuos (o actores), sino en el perverso sistema de incentivos a los cuales están sujetos.
Con el adecuado sistema de incentivos en marcha, no habría necesidad de intervención (Estatal) para lograr la sanidad y sustentabilidad del mercado inmobiliario local a largo plazo.
PREMISA 2: MÁS ES MENOS (…EVENTUALMENTE)
Sería divertido tener una bola de cristal, un tablero de Ouíja, o una Tía que tire las cartas. Pero no las tengo. Nos tendremos que conformar con el uso de la razón como herramienta de pronóstico.
Es así que se llega fácilmente a la conclusión de que la sobreoferta inmobiliaria causada por el desarrollo acelerado puede llevar a una caída de precios y potencial colapso del mercado hipotecario. No es culpa de los "Codiciosos Arquitectos y Constructores", sino culpa de las circunstancias.
La aceleración es consecuencia de 5 cosas:
- La presión (sin precedente histórico) de un mercado de capitales en vertiginoso apogeo (engendrado en buena medida por una revolución demográfica, también sin precedentes, con las jubilaciones de millones de ahorristas del hemisferio norte buscando rédito de forma frenética)
- Un sistema bancario internacional lesionado por la "Crisis Boreal" (cuando invertir en Uruguay no se considera un riesgo…)
- La Ley #14261 (y la habilidad conferida por ella para escriturar Aire)
- Prácticas contables dispares entre entidades bancarias locales y corporaciones extranjeras (Aire escriturado aquí parece sólida inversión cuando se reporta allá)
- Argentina ("Say no More").
Ustedes ahora dirán ¿Y qué? Bueno, conociendo las causas, nótese que la excesiva oferta inmueble no es consecuencia de una demanda fundamental del mercado por más metros cuadrados, sino por una incesante oferta de capital, estructuras legales favorables y la especulación.
Y los precios suben. Es más, desde el punto de vista del inversor (particular o institucional), los precios mas vale que suban. Señoras y Señores, somos testigos (y participes) de la creación de una burbuja de valores inmobiliarios. Tiene todos los ingredientes. Ya ha pasado antes, aquí en el Uruguay, y una y otra vez en el exterior.
Y a este ritmo, si se incrementa la oferta inmueble (Más) el valor unitario será menor, o estrepitosamente menor (Menos), sucediendo esto quizás no hoy, quizás no mañana, pero inevitablemente sucederá (Eventualmente).
FÁBULA 1: LA TRAGEDIA
Lo que estamos enfrentando es una Tragedia de los Comunes, pero un tanto distinta. Los Comunes en este caso no son un recurso natural (como normalmente se piensa en estos casos, como serían pastizales en tierras gubernamentales, áreas de pesca en el mar, o el aire), sino el sistema bancario mismo. Es común a todos los actores, constructores, compradores, vendedores. Es el aire que respira la industria de la construcción. Los edificios no se hacen con hormigón, ladrillos y vidrio, sino con Dólares, Euros y Unidades Reajustables. Es el agua en la que nadan los fondos de inversión.
Ahora, si el acceso a él se abusa, daña o entorpece, el consecuente daño también es común…
Corremos el riesgo de que el agregado de las acciones individuales de todos los actores conlleve una calamidad común, y la única forma de asegurarnos de que esto no suceda es evitar actuar como un Lemming que corre hacia el precipicio nomás porque todos están haciendo igual.
ESCENARIO 1: GOLONDRINAS
Hecho 1: en estos momentos en EE.UU. se está considerando eliminar el impuesto a las ganancias capitales para las inversiones en pequeñas y medianas empresas. En la Unión Europea se está considerando algo similar. A la vez, el sistema financiero en el hemisferio norte se recupera poco a poco, y aunque hay un tanto de miedo por una posible superinflación en EE.UU., todos los indicadores económicos o están el alza o mínimo no están cayendo en picada.
Hecho 2: Si una sucursal bancaria en Uruguay realiza la venta de una hipoteca para un inmueble que no se construye, o solicita a la casa matriz (o a cualquier otra entidad) en el extranjero fondos para consolidar y vender al público hipotecas para inmuebles que no se terminan de vender (edificios que se venden parcialmente, por ejemplo), o cualquier otra cosa que haga dudar de la fiabilidad del juicio de los bancos locales, las entidades financieras de ultramar dejaran de extenderles crédito, cosa que podría suceder repentinamente.
Conclusión: La inversión en emprendimientos en Europa y los Estados Unidos volverán a ser considerados seguros (en su mayoría) por los mayores fondos de inversión, y el beneficio relativo de invertir en un rincón de Sudamérica disminuirá significativamente. Y el capital extranjero dejara de fluir al Uruguay. Y chau boom de la construcción.
ESCENARIO 2: QUIEN PROPONE NO DISPONE
Hecho 1: El Gobierno Uruguayo entrante ya ha declarado abiertamente que uno de sus objetivos principales es combatir y erradicar el fenómeno de los asentamientos y resolver el problema del acceso a la vivienda digna.
Hecho 2: En los EE.UU. en la última década se incrementó explícita y exponencialmente el apoyo a gubernamental para el acceso a la vivienda por medio de las entidades supra-aseguradoras Fannie Mae y Freddie Mac, creando un clima donde: A) toda entidad financiera partía del supuesto que en caso de cualquier crisis el gobierno federal intervendría restituyendo cualquier perdida relativa a estas inversiones; B) el sistema bancario encontraba ineludible el incentivo de aumentar su cartera de ahorristas hipotecarios, reduciendo a niveles peligrosos los requisitos para el acceso a dichos productos; y C) se creó un mercado paralelo que comercia (o comerciaba) en la reventa de la titularidad de las deudas hipotecarias. A+B+C, sumado a un ligero aumento de los precios de bienes de consumo en el año 2007 (casi) hizo caer todo el sistema financiero.
Hecho 3: El proponer nueva regulación y dispensas especiales al Gobierno Nacional o Departamental no garantiza que se realicen dichos cambios de forma efectiva o completa, ni siquiera específica. La sobreabundancia de actores en el proceso normativo y legislativo casi garantiza que lo que se disponga al final del proceso no será igual a lo que se propuso inicialmente.
Conclusión: Existe un peligro real en proponer soluciones poco (o mal) sopesadas al Gobierno, donde aun con una abundancia de buenas intenciones se puede dar un desenlace caótico y desfavorable para la sociedad toda. La actuación en márgenes del mercado aplicando las mismas lógicas que se utilizan en los sectores de mayor rédito no solo puede resultar infructuosa, sino a su vez pueden guiarnos hacia situaciones para las cuales el sistema financiero Uruguayo no tiene una salida viable.
ESCENARIO 3: ESPIRAL ASCENDENTE
Hecho 1: Otras de las medidas propuestas por la APPCU es el estímulo a la creación de viviendas de alquiler, la creación de un "observatorio urbano para controlar los principales indicadores de mercado", "crear alternativas de subsidios a la oferta y la demanda de viviendas en venta, y delinear subsidios también para alquileres"
Hecho 2: Todas estas medidas fueron realizadas ya en varios países del mundo, a través de las últimas décadas y por variadas razones locales.
Conclusión: El subsidio estatal a los alquileres conlleva invariablemente un aumento de los precios de todos los alquileres, no solo de aquellos cubiertos por el estado. La interferencia estatal pervierte el sistema de precios, donde al margen inferior del mercado aumenta gracias a que puede (quienes habitan no son los que pagan todo), y todos los escalafones superiores incrementan sus precios consecuentemente ("es el mercado"…). Lo mismo sucede con el subsidio a la compra. Y el "Observatorio Urbano" siempre termina siendo un apéndice de la industria de la construcción, o mejor dicho, de la promoción privada, utilizada no para "el bien de la comunidad" sino para tener estadísticas y bonitos gráficos para mostrarle a inversores al momento de convencerles de partir con su dinero.
ESCENARIO 4: RÍO ARRIBA
Hecho: Puede que nada de lo que yo elaboro como escenario prospectivo llegue a suceder.
Conclusión: El Uruguay y la industria de la construcción viven felices, y yo me tengo que exiliar río arriba, cual Marlon Brando en Apocalypse Now, y ya nadie me conteste ni mis emails ni mis llamadas.
FÁBULA 2: LITROS POR KILÓMETRO
Érase una vez una industria automotriz norteamericana. La gente del país no le gustaba que sus automóviles contaminaran tanto el aire y gastaran tanta gasolina, pero no querían dejar de comprar camionetas cada vez más grandes. La industria no veía incentivo alguno para modificar sus prácticas, y quienes querían gastar menos en combustible tenían que andar en bicicleta.
Un día, el gobierno impuso una nueva norma: el promedio de consumo de la flota automotriz ofertada por cada compañía debía ser de 35 millas por galón (MPG).
La industria dijo "Uy uy uy!" porque el promedio de consumo de las líneas mas populares era de aproximadamente 15 MPG, y la tecnología necesaria para disminuir ese consumo lleva a unos costos por unidad tan altos que nadie compraría los autos.
La solución: ofrecer una franja de productos que exceden por lejos la eficiencia requerida (automóviles de 50, 100 o hasta 200 MPG), ofrecidos a un precio y un volumen que genera pérdidas para el armador, pero que al promediar el valor de MPG del resto de la flota en venta alcanzan los 35 MPG requeridos.
PROPUESTA
Mi propuesta para solucionar el problema del acceso a la vivienda y el vaciamiento de zonas consolidadas es requerir a la industria de la construcción un promedio de precio y metrajes para sus unidades ofrecidas. No es un control de precios, sino un control de oferta.
Se debería establecer un precio de oferta promedio, y este siendo ridículamente barato. Las fuerzas de mercado (reales, no infladas) establecerían el precio de las unidades de mayor categoría y las de menor deberían pues ser subsidiadas por los réditos de las primeras. Se incrementaría así la oferta de unidades económicas, reduciría su precio, y las instalaría en ubicaciones deseables dentro de la ciudad (las que serían desarrolladas de igual forma bajo el modelo de rédito antiguo). Las unidades de mayor nivel verían su oferta mermada, o mejor dicho llevada a un nivel más racional, dado que el promotor deberá asegurarse que el desarrollo cumplirá con una nueva fórmula de rédito.
El ajuste al nuevo paradigma de promoción privada no sería tan traumática como se imaginarían inicialmente ("se congelaría la industria!", "¿Dónde están los incentivos para construir?" "se vendría todo abajo!") gracias a la presión incidente del capital que sigue (por ahora) entrando en el sistema local, el cual necesita encontrar una salida. Luego, con el tiempo, encontrarían un nuevo equilibrio.
Yo propongo que esto sea lo que la APPCU promueva ante el nuevo Gobierno.
REALIDAD
Ya se que es casi imposible que ustedes hagan esto, pero no puedo quedarme quieto y no decir nada. El tiempo verá quien tiene la razón.
Pero por lo menos espero que consideren más cuidadosamente lo que hacen. Si estas cuestiones no las pensaron o previeron, entonces no se sorprendan cuando las cosas no van según planeado. La falta de un plan es un plan para el fracaso. Y si pensaron en esto, pero no les importa (o lo prefieren así), es una vergüenza. Y jugar con la (previsible) disposición de un Gobierno entrante es patético.
No es un justificativo decir que estas cuestiones económicas no son de la incumbencia de los Arquitectos. No solo eso: tal afirmación desmerece a la disciplina toda. Somos la profesión que construyó todos los hitos y maravillas del mundo desde la antigüedad, y no aceptar la realidad de que nuestra óptica hoy debe ampliarse e incluir dichas consideraciones es una deshonra y una desgracia.
Gracias
Sinceramente
Nicholas Sibille Tift
